4个危险信号,或许哪天,杭州楼市真会让你流下眼泪

地产操盘手 2022-06-02

本文来源:静观天下,作者:郑计静 (浙杭资深地产人,楼市观察者)

2015年9月16日下午1点,在距杭州万里之遥的中亚古城——阿什哈巴德传来激动人心的好消息:“中国杭州获得2022年亚运会举办权。”

杭州成为继北京、广州后,第三个举办亚运会的中国城市。

一周后,笔者阔别工作了4年多的中海地产新疆公司来到杭州,当时杭州楼市还处于爆发前的蓄势阶段,刚好那时我在阿里工作的同学想买房,借着陪他看房契机,顺便考察了当时杭州市场。

我重点陪他在未来科技城看了几处新盘,淘宝城直线1.5-3公里范围内几个在售新盘当时价格普遍在1.5万-1.7万/㎡上下,谁曾想,之后几年这个宇宙中心的房价竟然会涨到今天这个地步

当时的杭州市场冷热不均,在没传出亚运举办之前,奥体板块的绿地旭辉城甚至遭遇滞销;如今爆火的江河汇板块,作为板块开路先锋的中海御道项目去化困难,2015年甚至打出2.8万/㎡的低价(其地价就已超1.8万/㎡)。

7年不到,如今江河汇板块高端热盘云集,而板块内二手房价格,留香园、涌清府等已破10万/㎡,是当年新房价格的近3倍

如今回想,我依旧怀念2015年那个深秋,那时杭州没有那么多炒房客,那时杭州对外地人也没有限购政策,那时杭州的房价也比较友好。

▲西湖的深秋 图片来自网络

信号1:杭州制造业基础不弱,为何土地财政依赖度全国第一?

如同国运来了挡也挡不住,杭州的市运在一年后迎来大爆发。

2016年9月4日-5日,杭州迎来自1129年赵宋王朝迁都临安后,历史上最高光的时刻。

随着杭州G20峰会完美召开,一次在全世界面前的完美露脸,让这座天堂之城吸引了全国、全亚洲乃至全世界的关注。

叠加亚运会、G20、浙江大湾区等重重利好,杭州楼市迎来大爆发,由此开启持续至今长达6年的大牛市

即使在新房市场严格限价情况下,杭州商品住宅成交均价也从2016年16920元/㎡暴涨至2021年31370元/㎡,五年上涨85.4%。如果换算成二手房房价,涨幅你懂的。

上文中分析了杭州新房市场持续6年独立行情的背后逻辑。推导到最后,笔者发现独立行情的背后是:在亚运周期下,杭州市政府对土地财政的重度依赖。

▲图片源自公众号 国民经略

如上,根据国民经略的统计,制造业基础最好的深圳、上海、北京等地土地财政依赖度越低。

反之作为近年来最耀眼的新一线城市,虽然拥有有阿里巴巴、网易、海康威视、吉利、娃哈哈等明星企业,杭州的土地财政依赖度仍然超过140%,高居全国第一。

可见亚运周期,大兴地铁、高铁站等城市基础设施和新城建设的杭州对于资金的渴求程度。

▲亚运周期,飞速成长的杭州地铁网

土地财政终究不能持久,杭州经济盘子做大做强最终必须依赖于制造业的强大。

然而,高地价、高房价带来的人员成本、制造业成本大量提升,最坏结果就是摧毁制造业的生存基础,香港制造业大量内迁深圳和内地,造成产业空心化就是实证。

而随着深圳房价的暴涨,又迫使华为将众多总部职能部门内迁至东莞松山湖,富士康将深圳主要厂房迁到土地成本、人力成本更低的郑州和成都,这一切也是实证。

综上,杭州必须引以为戒。

信号2:杭州居民的资金杠杆率为何高居全国各省会第一?

最近5年,杭州以1.3万亿的卖地总额位居全国之首,超过”北上广深“。在如此之高的土地出让收入加成下,杭州完美推动了城市基础设施建设,也保证了地方债务有效控制。

与之同时,伴随持续多年的打新盛宴,不仅消耗了广大市民的储蓄,也快速推高了杭州市居民负债总额,那么当前杭州居民还有多少储蓄,又欠了银行多少钱?

笔者查得了两个有意思的数据:

根据第一财经统计的2020年27个省会城市居民存款数据,2020年底杭州居民存款余额为14194亿元,省会城市中仅次于广州、成都,排名全国第三,但人均银行存款达到11.9万元,高居全国第一。

▲27个省会城市居民存款数据,转自第一财经,数据源于《中国统计年鉴2021》

杭州很优秀么?

▲ 数据源于聚汇数据

再看看贷款余额,根据聚汇数据官网查得,2020年杭州住户贷款余额总数为20428.8亿元,人均贷款则高达17.1万,超越北上广深南京,高居全国第一。杭州居民贷款总额是当年杭州GDP16106亿元的1.26倍

近些年,杭州市常住人口增长量长年居长三角第一,根据杭州市统计局发布的信息:2021年末杭州市常住人口突破1200万人,达1220.40万人,比2020年末增加23.90万人。

▲图片源于浙江新闻杭州频道

人口的持续涌入,全省、长三角乃至全国的资金也随之流向杭州,即使在这样情况下,杭州居民的住户贷款竟然远超存款。

用平均贷款金额除以平均存款金额,得到杭州市居民平均资金杠杆率已经高达143.7%,位列全国省会第一。

如果扣除首富马爸爸等一批杭州巨富们的银行存款,杭州居民的平均资金杆杆率会更加惊人。

除了股市、债券、基金之外,杭州市居民多数财富都系于房地产,此时维系财富的二手房却卖不动,流动性被锁死。

这或许也成了疫情下,杭州法拍房数量持续高企的一个诱因。

信号3:杭州为何法拍房数量也是全国第一?

2022年3月9号,根据第一财经发文,截止3月8日杭州市法拍房数量已高达5.16万套,超过郑州,位居全国第一。

考虑到阿里拍卖网站上累计的是网拍次数,而一套房源可能会多次上架。因此,阿里拍卖上的法拍房数量要比5.16万套低。

但如果再加上京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网等其它法拍平台,预计杭州法拍房数量或将远超5.16万套。

▲ 图片源于网络

一般情况下,法拍房的来源有:商业贷款、民间借贷、司法没收以及无主财产。大多数情况下,商业贷款和民间借贷是法拍房的主要来源。

对许多家庭而言,房子都是家庭财富的大头,除了买房时的银行按揭外,遇到资金困难时,首先想到的,大多是将房子抵押,但一旦资金链断裂,或者收入下降、失业,没有及时还款,这些房子就可能沦为法拍房。

杭州市法拍房数量的暴增与疫情周期完全契合,与当今杭州市就业环境是否有关联呢?

我想答案是一定的。

疫情之下,民生多艰。

除了受疫情影响最大的餐饮、影院、旅游等服务型行业。这两年,听得最多的是某大、某禾、某某幸福、某茂、某某城、某光等民营房企纷纷暴雷,上个月,当年的白衣武士孙大侠也爆了。

作为国民经济支柱的房地产行业牵一发而动全身,上游暴雷,随之而来的是,建筑、装修、钢铁、水泥、建材、家电、家具等上下游产业链一揽子受影响。

杭州恰好是各大房企东南区域或浙江区域总部,面对行业不景气,没有销售业绩产出的区域总部人员优先被裁汰,紧接着是一线公司行政办公人员,最后就是营销团队的精简。

同时伴随二手房市场陷入困境,大量中介门店关店,一大批中介人员也随之失业。

地产行业及上下游的裁员潮早已浩荡来袭。

在国家整顿平台经济,防范资本无序扩张的大背景下,进入2022年,互联网大厂的日子也不好受,某某巴巴、某东、某团、某多多、某滴等也纷纷传出裁员。

杭州作为中国互联网重镇,首当其冲。

而据笔者所知,参与新房市场打新的核心客群就包括地产行业从业者以及杭州互联网行业从业人群。

▲ 图片源于网络

一边是每月待还的高额银行贷款,一边TMD失业了,叠加疫情下各行业缩编,工作不好找,且薪资普遍下调,当初打新买的房要么还没交付,要么交付了赶上二手房市场不好,有价无市,短期卖不出去,银行按揭还不起了?

就只能法拍了。而大量法拍房的存在,势必冲击一二手房市场。

         

               

信号4:首批土拍溢价率为何这么低?还有开发商开始退地了。

就市场而言,春江水暖开发商先知。

在今年首批集中供地上,杭州独创了“以次高报价的原则确定竞得人”的规则,意图以此降低土地溢价率,然而上有政策,下有对策。

在笔者看来,次高报价者得的原则只会推动开发商私下勾兑,两家或若干家房企,一家台前顶高价站岗,剩余报送相对低的价格,如果最终拿下地块,报高价站岗的开发商在约定入股,合作开发,皆大欢喜。

如此,才会出现,一众房企形成默契,让滨江单家房企狂揽11宗宅地,拿地金额超180亿。

笔者不相信,在当前金融环境下,单凭滨江就有能力独吞这11宗地,相信到项目案名亮相时,这11宗地案名前缀上一定会挂上不少为滨江站岗报价最高的房企名字。

不信可以打个赌

值得关注的是,2022年4月25日杭州市首轮集中供地,60宗地,最终成交金额826.75亿元,相比起始总价798亿元,综合溢价率仅3.6%土拍市场趋于冷静,从侧面反映了当前开发商对杭州未来新房市场预期的判断。

另一方面,杭州去年的“首批地”中,被宋都拿下的运河新城地块和博策拿下的浦阳地块已被开发商退地。

那么,两家房企为何宁可选择赔上一笔数千万的违约金,也要选择退地?

宋都和博策两家的解释出奇的一致,因为合作方退出合作,独木难支。

而笔者认为,这同样与开发商对于新房市场未来的预期发生了变化有莫大关系。

从开发商开始,新房市场的预期似乎悄然发生着变化。

再回来说说当前杭州市区一二手房价格倒挂现象,由于多年限价政策的实施,客户心里已经默认了政府对各板块、项目的指导定价。

图:2020年至今杭州市区(不含富阳、临安)二手房、新房成交月度走势

▲数据来源:中指数据CREIS

▲数据来源:中指数据CREIS

那么“二手房”价格普遍高于“新房”,究竟合理么?

我认为,不合理。

从全国绝大多数城市而言:同板块二手房价格低于新房价格才是常态,也符合经济学规律。

原因有三:

其一、二手房拿地早,早期由于周边配套相对不成熟,开发商地价成本相比今天更低,而新房由于政府市政配套建设的持续投入,周边更加成熟,因此地价也更高;

其二、几年前钢筋、混凝土等原材料成本,施工人员、管理人员等人工成本相比今天也更低,因此同等品质的新房的建安成本相比二手房更高;

其三、在项目交付后,房子使用寿命就步入折旧周期,且由于70年产权限制,二手房的使用年限较新房普遍更短。

如此相比新房,二手房地价低+建安成本低+使用年限短在相同块,地段、景观条件差不多的情况下,抛开个别开发商品牌溢价影响,二手房价格低于新房才是合理的。

所以,笔者认为当前杭州市区多数板块二手房价格远高于新房,是不合理的。杭州二手房市场未来大概率面临一波价格回调

5月17日,杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,发布精准救市杭三条。

杭三条,虽然从开源引流角度出发扩大了二手房购买客群基数,加上央行的下调房贷利率礼包,客观上降低了购买成本,的确可能会对当前冰冻的二手房市场有一定的刺激,但我觉得如果不能解决核心一二手价差过高问题,二手房的成交量起来仍旧很难。

总之,只有真正让二手房这个存量市场流转起来,才能在经济不景气情况下,让老百姓的房产能及时变现应急,避免大规模银行信贷违约。

同时二手房市场资金滚动起来,与新房市场形成良性循环。否则二手房市场流动性锁死,这颗雷,迟早会炸到新房市场。

本质上解决二手房流动性问题,就是要引导二手房价格回到合理区间,而不是出政策忽悠更多“新杭州人”进场接盘。

关于当前市场行情下的操作建议,笔者已经在篇首文章末尾有过详细建议,在此不做赘述。

再次提醒:疫情之下,现金为王,务必更加谨慎对待楼市。

或许哪天,杭州楼市真会让你流下眼泪。

▲ 图片源于网络

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