红专厂被拆背后,城市更新加速

南方日报 2019-07-05

近日,前身为亚洲最大罐头厂的广州红专厂文化创意园被依法强拆,引起业界对近年国内城市更新加速的高度关注。

日前,随着天河区法院发布的一纸强制执行公告,与广州市民相伴了10年的红专厂文化创意园终于迎来“大限”,而到了要把所在地块及地上建筑物整体交还给产权人日期。7月2日,南方日报记者实地走访看到,厂区内大量建筑物已经被围拦高高隔住,大型勾机的进入也宣告拆迁工作已经正式开始,B区原有的老厂房基本上已经被夷为平地。

红专厂拆后将迎来新生

红专厂前身为鹰金钱公司的老厂区,曾经是亚洲最大的罐头厂。早在2008年,鹰金钱从员村搬至从化,率先捕捉到商机的集美组公司,将这片废弃厂房改造成红专厂艺术生活创意基地。与永庆坊、TIT创意园、唯品同创汇和黄埔古港等广州知名旧改项目一样,红专厂曾经被业内视为广州城市更新路上开出的一朵奇葩。然而,随着广州土地集约化使用脚步的不断推进,这座创意园终于成了老广州只能在照片和视频去寻找的集体记忆。

有业内人士认为,广州作为全国城市更新的领先城市,这些年大力推动“三旧”改造,其核心目的还是在优化土地资源配置、拓宽建设用地空间、促进节约集约用地和保障经济社会可持续发展。

以红专厂为中点,往东1公里是正在建设得如火如荼的国际金融城起步区,而西边则是已经在城市更新中改头换面的员村板块,再往西走就是广州最具商业价值的CBD珠江新城的核心区,南边与琶洲国际会展中心隔江相望,北面则是超大片的生态休闲绿地天河公园。以这样的地理优势,再加上广州国际金融城、琶洲西区发展带动的大好机遇,红专厂周边的房价早已水涨船高。为此,有业内人士认为,红专厂所在地的土地价值早已远超其物业价值。特别是伴随着红专厂以及旁边玻璃厂、南方面粉厂及鹅公村的陆续拆迁,这一带的城市面貌将焕然一新,事实上已承担着推动CBD向东延伸的重要职责,预测其未来房价可以比肩珠江新城也并不夸张。

在业内人士看来,不管怎样,进入广州国际金融城二期规划范围的红专厂,将迎来新生。

房企抢滩一二线城市旧改市场蛋糕

早在10年前,广东便率先在全国开展“三旧”改造工作,迄今实施改造的项目已达一万多个,成就了广州杨箕村、猎德村、永庆坊、东莞麻涌古梅乡韵、佛山东华里等许多“鸡窝变凤巢”“变废为宝”的经典案例。2018年,广东完成旧改6.84万亩,创历史新高。而2019年度的改造计划,广东省自然资源厅近日明确,至少得完成5万亩。

7月2日,记者从省自然资源厅有关人士了解到,近年广东已经在起草有关城市更新和“三旧改造”最新政策,经过前期反复调研、论证和修改,有望在近期以省政府文件的形式出台实施。而这份文件,有望在改造模式、利益分配、用地手续、投融资机制等许多重要方面作出新的政策安排。

相比旧村和旧厂房改造,城镇老旧小区改造主要以“绣花针式”的微改造为主,自2017年底住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动试点以来,截至2018年12月,试点城市也就一共改造了106个,未来空间无疑还很大。

各地城市更新的加速,早就引起房企对这块业务新蓝海的激烈竞逐。目前广州至少已启动对195个旧村的改造。包括碧桂园、万科、保利、时代等在内的数十家房企,近年均在积极抢滩旧改行业,期望从这块巨大的市场蛋糕中分一杯羹。今年初,广州市提出将投入313亿元再推52个城市更新和土地收储项目。上半年,全市9区15条村通过旧改公开招标确定合作企业,总涉地面积达到1745.39万平方米,涉及金额超638亿元。除了少数村合作企业以外,房企成为抢食广州上半年“旧改”市场蛋糕的主角。雍晟、融创、中鼎、方圆、富力、珠光、时代中国、上海升龙、美林基业和星河控股10家房企共同“瓜分”了15个旧村改造项目。

“从投资价值来说,房企最看重的是一线和二线热点城市。因而这一轮角力重点仍然在北上广深和珠海、东莞这样的一二线热门城市。”一家本土龙头房企的相关负责人对南方日报记者坦言。

万亿级“旧改”会否推高房价?

那么,新一轮“旧改”投资,将对房地产行业产生什么样的影响呢?

仅老旧小区改造一块,根据国务院参事仇保兴此前的的初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

“如果加上旧村改造和旧厂改造,全国推进城市更新带来的市场蛋糕就会更大。”上述本土房企相关负责人对南方日报记者表示。

“不同于棚改货币化短期内引起房价快速上涨,旧改对楼市的影响是必然的,但对房价的影响更有可能是温和的。”房地产行业观察者书晗分析认为,短期来看,旧改有可能会抑制购房需求,毕竟旧房换新颜,也就和新房没太大区别了。同时,与棚改拆迁有所不同,旧改不能直接一刀切推倒重建,而必须因地制宜,根据老旧小区房屋的基本情况,制定对应的翻新策略。这就决定了旧改项目的周期更长,难度也更大。

多位业内人士表示,旧改带来的巨大市场蛋糕对房地产和其他相关行业的平稳发展有好处,但影响不会剧烈。以微改造为主的老旧小区改造,不会制造出大量的房屋新增需求。加上此次旧改规模比较小,也不会有货币补贴的刺激,没有大量拆迁户手握大量现金入场,不会对楼市加热。加上国家“住房不炒、楼市平稳”的政策总基调不会变,想通过“旧改”来进行投机炒作的人就要清醒点了。

像广东这类城市更新走得比较早的省份,旧改项目已经进入深水期、攻坚期,推进难度越来越大。近年才上市的项目,基本都可以说是“难啃的硬骨头”。有媒体报道称,旧改高利润背后,往往也伴随着周期相对较长、转化成土储存在不确定性等风险。近年,因深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能按原计划推进,滨江集团后来就退出了该项目;万科旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”,近日也曝出正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分已签约“农民房”房源;而因为拆迁纠纷导致项目开发进展缓慢,中铁置业集团最终决定挂牌转让80%项目股权,广州的冼村改造项目也是因为类似的事件被拖累了多年。

不过,业内认为,对于城市的高质量发展和老旧小区的居民提高生活品质来说,旧改仍然是一个巨大的利好。随着一批旧改项目的启动实施,城市竞争力无疑会提升,而旧改后配套设施更完善,水电煤等难题也都相应得到破解,基础设施和周边环境都优化升级过的老旧小区,其本身的房价和租金会有所提高,这是肯定的。经过改造的这些老破小的存量房,也会具有更多的交易机会。但对整个行业来说,更多的是平稳楼市的作用,不会造成房价过度反应。

南方日报记者 冯善书