“沪十条”一出,上海开发商玩起“躲猫猫”

南方周末 2021-04-17

上海新盘从2021年2月6日起采用“积分制”,旨在让刚需买得到房。 (IC Photo/图)

今年的上海楼市看似冷了不少。

2021年1月21日,由上海市住建委等八部门联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,又称“沪十条”,提出了严控“假离婚”购房、上调增值税征免年限,完善新建商品住房公证摇号选房制度等多项措施,以“组合拳”形式为楼市降温。

刚需期待着购房市场挤泡沫,没想到,自己成了泡沫。

董玲是上海本地人,结婚5年,自己名下一直没有房产,想要购买一套。春节前,位于嘉定区的金地峯范开启认筹,董玲想到现场看看,结果被告知,此前没有进行过验资的不得认筹。在场的销售人员以“防疫需要”的理由,拒绝董玲入场。

节后,董玲看好了同样位于嘉定区的融信海纳印象。向中介四处打听后,董玲知道该楼盘预计开盘时间为4月30日,4月初就会进行预购认筹。吸取教训,为了不错过信息,董玲叮嘱中介销售:“记得有预约要找我。”

“我天天等着认购,结果别人认筹完了,我才知道。”董玲告诉南方周末记者。4月5日,她通过朋友了解到,原来该盘在4月4日已经开始接受预约认筹。等董玲再迅速联系中介时,发现已被删除好友。当天虽然是工作日,董玲仍然从市中心冲向郊区的楼盘现场,却被告知只接受已预约客户。

后来,她才知道,开发商销售不是不通知,只是“挑客”通知。她身边有朋友在认筹前5天,就已被告知提前进行了预约,并且准备好了认筹金和存款证明,在4月4日当天成功认筹。

开发商偷偷摸摸进行完认筹的现象不仅发生在融信这一个楼盘里。

3月,上海房地产交易中心“网上房地产”显示,上海一手房市场33个新盘等待入市。按道理,各大售楼处又该热闹起来了,但现实却是比过去任何时候都冷清。

多位购房者告诉南方周末记者,开发商们似乎玩起了“躲猫猫”的游戏。有的售楼处过分低调,让人怎么都找不到;有的好不容易找到了,被保安告知正在装修不可进入;还有的楼盘眼瞧着挡不住了,甚至在认筹前直接拆除了售楼处。

3月12日,在上海从事外贸工作的李飞开车经过位于徐汇区的尚海湾豪庭,因为想购买该楼盘,他特意多看了两眼,发现售楼处前有吊车,以为在装修。隔天再经过路口时,李飞大吃一惊,才知道原来售楼处昨天不是装修,而是拆除。“售楼处没了,找不到销售,中介也一问三不知,网上也没有相关消息。连个楼盘官方微信公众号都找不到,真不知道怎么买。”

如果说去年的上海新房市场是“万人摇号摇不上”的无奈,那今年,则是“别人摇完号了我才知道”的寂寞。有车票却上不了车,有钱还买不了房,上海刚需正在被售楼处拒之门外。

眼下,上海新房市场开发商”挑客“成为潜规则,拿着钱也找不到”号码牌“。(IC Photo/图)

售楼处“躲猫猫”

“没被通知的,要不就是不够钱,要不就是不够关系。”上海一位房产中介告诉南方周末记者,不少开发商给中介下达的要求就是,让客户首付比例提高到70%,而且只给三天付款时间。

之所以“挑客”,为的就是应对上海新政“积分制”——通过人为控制认筹率,来保证获取更多可全款或可七成首付的客户,以尽快回流资金。

按照年初上海发布的“沪十条”中关于“完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足无房家庭自住购房需求”的规定,上海的新盘从2月6日起开始采用新的计分排序摇号程序,也就是“积分制”。

据房管局的要求,当新盘上市认购组数与可售房源套数比超过1.3∶1时,该盘将采取积分排序的方法,根据购房人的积分进行排名,按照顺序选取可进入摇号选房的购房人。

积分计算分为基本分和动态分。基本分根据家庭、户籍、名下房产数、5年内在沪购房记录来定。简单来讲,如果购房者属于“已婚、沪籍、无房、5年内无房产交易”,则可获得最高的基本分60分。动态分则以社保缴纳时间来计算,从2003年1月开始计算,购房者每在沪缴纳一个月社保,可加0.1-0.24分不等。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为,摇号新规尽量保护了无房家庭的购买资格,让更多刚需入围摇号环节,并且严格控制摇号比例,体现了公平性,让政策优惠尽量向刚需群体倾斜。

新政是好意,但是如何保障落实,又是另一个问题。

同策咨询统计数据显示,2020年12月,上海新房开盘项目超30个,其中20余个项目认筹率超100%、13个项目认筹数量超1000组。徐汇区长桥板块一个单价7.9万元的楼盘,认筹率高达1269%。

事实上,2021年的楼市仍在延续去年的热度。据上海中原地产统计,2021年1月,上海新房成交面积143.5万平方米,同比增加17%,成交数据创53个月来新高;新房成交均价为5.97万元/平方米,环比上涨14.9%。

上述中介告诉南方周末记者,过去一年热盘还集中在市区优质地段的小户型楼盘,今年火热情绪蔓延到郊区的嘉定、青浦等板块,基本大部分楼盘认筹比都在2∶1以上,不少“网红盘”认筹率更是高达800%。

这意味着,自2月后的上海新房市场,按道理,大多都将实行积分摇号制。但据南方周末记者不完全统计,截至4月13日,上海集中入市的33个项目中,已有28个认购结束,触发积分制的项目仅有9个,还不到1/3。

这就是“提前筛客”的结果。多位中介告诉南方周末记者,应房企要求,他们会提前和购房者预估分数。大致的规则是:“60分以上的先验资,50分-60分的等通知,50分以下的,有消息也不用再告知。”

哪怕200套房子有1000组验资客户,在验资时,开发商还会让购房者配合填写相关信息的资料调查,例如首付比例多少,多少天能付清款项,以方便让全款买单的客户进入到摇号区。

按照新政的逻辑,购房者应该按照积分排序,积分越高,刚需的可能性越强,优先摇号。按照开发商的逻辑,购房者应该按照首付款比例排序,首付比例越高,对项目而言回钱速度越快,优先摇号。

而最终,这场博弈就成了刚需和开发商捉迷藏的游戏。只要销售不通知客户,不公示认购细则,不让消费者来认筹,过时不候,再热的楼盘认筹率也过不了1.3∶1。

积分的猫腻

楼盘拼命躲猫猫,一手信息显得尤其珍贵。为了及时掌握新盘动向,购房者也在为“成功上车”投入更多成本。例如搜刮各类专注于当地楼市新盘的自媒体,付费进群,向机构购买新房咨询业务。

传统媒体出身的林凯前几年出来创业,正在经营一个自媒体公众号,主要提供上海一线新盘的各类信息。他告诉南方周末记者,这两年公众号的收益不错,除了楼盘宣传投放的广告费用以外,还有公众号转型做“渠道中介”的佣金费。

房企也盯上了自媒体的“私域流量”。据林凯介绍,有的开发商在谈合作的时候除了公众号的粉丝数和正常阅读量,还会咨询是否有建立读者群,读者群画像是怎样的,以帮助他们更好地瞄准目标客群。“我们也会帮项目带客,最终成交的,也会收取佣金。但是比普通中介的‘抽点’要便宜不少。”

随着这门生意节节攀升,自媒体的竞争也在加剧。“房企也会根据你的‘带客’能力进行评级,像有些豪宅盘,觉着你的读者都比较穷,也就不理你了。”林凯表示,比起过去,他们也需要花更多时间精力才能获得全市新盘的一手信息。

根本原因还是在于当前上海的新房市场供不应求,卖家掌握话语权。据林凯回忆,“挑客”的现象由来已久。自2016年10月起,上海全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案),对上市房源定价不合理的,坚决予以调整。“限价”之下,上海一二手房倒挂严重,自然刺激了上海人民纷纷买新房。

而2020年12月1日实行的“居转户”户籍政策和人才引进落户的放宽,让上海外来购房群体集中涌入市场。上海人社局统计,2020年上海居转户数量达18418人、人才引进落户达13043人,同比2019年分别增长了40.4%、48.4%。

叠加去年疫情下购买力被挤压,各类资金被腾挪运用等多重因素,上海新房和二手房交易爆发。“这也是为什么那么多楼盘有底气售楼处随便弄,项目不宣传也不担心卖不出去的原因。”林凯称。

供不应求下,有的热门楼盘再怎么“高冷”也无法阻挡购房者的热情,超800%的认筹比,恐怕是再怎么努力都很难降到130%以下。当积分制启动,房企“挑客”的小动作依然有。

按照“沪十条”对积分制政策的规定,动态分的积分系数在0.1-0.24之间,而具体定为多少,仍由开发商决定。

在其他要素不变的情况下,社保系数越高,社保缴纳年限越长的人总分也会更高。而部分豪宅盘就可以通过提升社保系数,让工作年限更长的人拥有更高积分,而这类人往往也更具可全款交付的“财力”。

如2021年3月16日,位于闵行颛桥的上海星河湾楼盘开始认筹,最开始的认购规则显示,项目的社保缴纳系数为0.1分/月。可就在宣布认筹的第二天,上海星河湾又发布了一则补充公告,宣称此前的系数是误写,将社保系数改为了0.21分/月。

房企资金紧缺

项目之所以苦心积虑地“挑客”,也反映了各家房企面临的资金压力。

直接原因也许和今年土地市场最大的变革“土地集中出让政策”分不开。2021年2月,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,要求北上广深等22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

美的置业(03990.HK)主席、执行董事兼总裁郝恒乐在3月25日的业绩会上直言,集中供地考验企业计划铺排、资金筹措和资源整合的能力。

多位房企高管告诉南方周末记者,今年房企的关注重点仍集中在长三角区域,对于优质地块的竞争激烈。中原地产的统计数据显示,2021年一季度,上海土拍表现亮眼,土地出让金达到949.4亿元,同比增速为44.33%。

而由于多个城市集中供地,对全国布局的房企来说,保证金被冻结的时间有可能重叠,需要更多可被调配的资金。加上银行收紧对房地产的贷款额度,一家龙头房企上海区域公司的市场部人士对南方周末记者透露,集团总部下达了命令,要在“小阳春”中狠抓回款。

但不管如何,房企的资金压力不该以购房者的公平性作为牺牲。

2021年4月7日,融信海纳印象发布了公告,由于接到群众举报,嘉定区房管局对融信进行了约谈,要求其整改。针对融信海纳印象的意向购房者,不管此前是否有提前预约,都可在4月8日10时至14时到项目售楼处进行补充登记。

董玲在知道消息后,隔天又去了售楼处,完成了预约登记。但是据她透露,当天赶上末班车预约的估计有上百号,但是仅一个工作人员在此接待,现场登记也只是留下了简单的个人信息。“看那阵仗就知道还是无望了。”

融信被约谈后,林凯发了一个朋友圈:“可能购房者想要的公平公正公开,只能在卖不动的项目里获得了。”

南方周末记者致电了嘉定区房管局,其工作人员表示,希望大家对市场有信心,遇到相关问题可积极举报。

(应受访者要求,董玲、李飞、林凯为化名)

南方周末记者 卢宝宜